上海将启动25个“城中村”改造项目 数量为近三年最多

今年政府工作报告指出，要加快城市更新步伐，加快推进“两旧一村”改造。其中，将启动25个“城中村”改造项目，数量为近三年最多。

“城中村”改造是城市更新的重要任务，不仅是重大民生工程，也是转变城市发展方式、推动城市高质量发展的长久之策。但落到具体操作层面上，“城中村”改造项目也面临涉及面广、复杂程度高、开发周期长、投入成本大、融资渠道单一等挑战。

在上海两会现场，代表委员们围绕统筹多元力量、政策优化、成本控制等方面建言，探索高效推进“城中村”改造的协同机制和破题之道。

瑞安房地产参与了青浦“蟠龙天地”项目改造，今年又将参与奉贤南桥镇“贝港城中村”改造项目。在市人大代表、瑞安房地产有限公司行政总裁王颖看来，城市更新项目在融资渠道和政策调整实施等方面还有待优化。比如，在前端融资上出台相关政策，鼓励保险资金等低成本长投资金的参与。在后端项目退出环节，要更大力度地推动房地产投资信托基金等不动产证券化产品的发展，持续壮大交易市场。

针对城市更新项目中的混合功能用地，王颖建议可以分用途、分业态制定不同功能的土地价款，这样有利于帮助提高经营主体参与项目决策和预算精准性。

“通过设定科学合理的风险分担机制和退出机制，使得城市更新项目开发风险得到有效管控，降低社会资本的风险承担，激发企业参与城市更新的积极性。”王颖说。

事实上，不只经营主体面临资金成本压力，不少代表委员提到，作为“城中村”改造项目的直接推动者，属地政府也面临多阶段、多维度的挑战。

市人大代表、奉贤区南桥镇党委书记瞿磊举例：征拆方面，上海暂未出台针对集体土地上的房屋征收政策，司法征收先后需要历经2年时间，周期长;融资方面，由区属国企作为主体向政策性银行进行城中村专项借款，贷款周期仅5年，还款期短，导致区属国企压力大。而且，相比中心城区，郊区“城中村”改造项目的区位优势相对欠缺，后续活化运营挑战大。

“针对‘城中村’改造项目，上海应出台统一规范的集体土地政策细则。结合项目特性，适度松绑预售资金管理，加速资金流转。可设立城中村改造专项基金或投资平台，制定土地增值收益共享等激励措施，打通社会力量、社会资金参与途径。”瞿磊还建议，应进一步简化城中村项目的基础设施和公建配套设施前期行政审批手续，通过允许并联审批、容缺办理、承诺制等方式压缩办理时间。

王颖也注意到，城市更新项目在实际推进过程中会牵涉到政府市区两级多个部门，跨部门沟通协调、获取审批的难度和工作量很大，影响项目推进效率。她建议，上海要进一步加强部门之间的协同协作，根据年度城市更新发展目标，加快推进“城中村”改造项目实施。