老旧小区物业费调价难题破解：上海金山三岛龙洲苑的＂服务先行＂实践

目前，许多老旧住宅区的物业管理费用相对较低，这已成为物业管理的普遍难题。据调查，金山区现有住宅小区274个，该区住宅物业的平均费用大约为每月每平方米1.18元。在这其中，有167个小区的物业费用低于每月每平方米1元。

位于上海市金山区山阳镇的三岛龙洲苑小区，已走过了20年的岁月，成为了一个充满历史的老旧住宅区。该小区现有住户1252户，常住人口达到2955人。多年来，物业费一直保持在较低的水平，多层住宅每月仅需0.75元/平方米，高层住宅每月仅需1.245元/平方米。面对物业管理持续性的运营困境，如何突破这一瓶颈?答案在于以服务为先行，将其作为解决问题的突破口。

契机出现在2023年，在旧房修缮这一重要窗口期，居民区党总支成功开启老旧电梯换新工程。居民区党总支牵头建立“三驾马车+居民代表”协同共治格局，创新构建“项目改造资金+维修基金+业主自筹”资金筹措方案，根据每个楼道每个楼层的不同情况，确定了每户楼道居民的分摊金额，同时设立专项账户，资金管理全流程公开透明，让居民可以对每一笔钱进行查账。

如今，小区内的31台电梯全部焕然一新，惠及居民868户。同时，根据居民合理建议，小区还统筹实施了3个绿化休闲区景观优化工程，科学配置15套全民健身器械，系统性升级155个安防监控点位等。

这些让居民切实感受到了居住环境的提升，对物业费调价的抵触态度逐渐松动。在此基础上，居民区党总支牵头召开物业费调价工作会议，“三驾马车”共同参与商讨，积极推行清单管理机制，广泛收集居民反馈的各类物业服务意见建议，形成问题清单，并及时反馈给物业公司，督促其积极整改。针对“物业费为什么调”“怎么调”，居委会还制作形成《物业费调价问答》，在线上线下营造积极的调价氛围。针对部分不同意见，组织业委会成员、物业管理人员以及楼组长、网格长上门走访宣传，耐心解释、消除顾虑，取得理解和支持。

最终，在各方不懈努力下，小区物业费被成功上调至“多层每月1.05元/平方米、高层每月1.545元/平方米”，于今年1月起正式执行。居民区党总支书记、居委会主任沈钦慧发现，物业费上调之后，主动缴纳物业费的居民反而增多了，物业费相关投诉实现清零，充分说明“合理调价，有利于保障物业企业提供更优质的服务、维护业主的长远利益”。

这并非偶然现象。目前，金山区正全力推进“六力提升”专项行动，致力于物业服务领域的“质价相符、优质优价”行动。金山区房管局将积极介入，指导各属地街镇对小区调价工作进行有效指导。他们计划合理安排时间节点，加强统筹协调，通过定期排查低价低质、质价背离的小区情况，抓住物业服务合同期满选聘、旧住房更新改造等关键时机，推动物业费调价工作。此外，金山区还将推广逐年梯度调整的方式，以持续提升物业管理的服务能力。据最新消息，近年来，金山全区已有36个小区成功实现物业费调价，调价幅度控制在每月0.3元/平方米以内，取得了显著成效。